尽管房地产调控范围不断扩容,龙头房企依旧实现逆势增长,甚至创下有史以来的季度销』售新高。不过,随着调控不断深入,政策叠加影响的因素将逐渐放大,下半年房企的经营状况♂并不乐观。
前十强门槛提至330亿
4月10日,碧桂园发布第一季度业绩公告显示,实现销售额1506.6亿元,这一数据使其超越万科、恒大,坐上销售额排行榜▂前列位置。万科以1502.7亿元紧随其后,排名第三的恒大为1069.3亿元,房企一季度前三强均破千亿。
(中国)企业集团】执行官丁祖昱表示,万科、碧桂园今年一季度创纪录地完成了1500亿,平均每∩月达到500亿销售额,这在房企历史上都是首次。保利地产、中海地产、融创中国等房企数据也位居前列。
根据公◥布的榜单,一季度前十强的门槛提至330.6亿元,同比大幅上涨69.5%。
上市房企的销售数据增长惊人。碧桂园、首创置业同比增长幅度均█达250%,万科、招商蛇口、新城控╲股等同比翻倍,中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企增速均超过50%。
一季度上市房企中的亮点当属龙湖地产。今年前三个月,龙湖地产累计实现合同销售金︻额430.2亿元,同比增长218%。在日前举行的年度业绩会上,龙湖地产透露公司2017年的销售∮目标为1100亿元。
房企梯队间的差距也逐渐扩大。根据榜单,除了前三强在一季度突√破千亿规模外,排名第四位的绿地销售金额为605亿元,不足万科销售业绩的一半。
得益于●热点城市“火”
房企一季度业绩火热,原因颇多。中原地产分析师张大伟认为,从全国数据看,一季度╳大部分房企销售业绩明显上涨的ξ主要原因是,2016年全年销售火爆预留结转的销售业绩。此外,虽然一二线城市调控政策严格,但部分二三线城市在春节后销售依然火热。
万科第一季度业绩良♀好,与项目布局均衡有关。热点城市杭州、上海、宁波、深圳、东莞、佛山等占到了万科一季度销▓售业绩较大的比重。另外,3月万科北京区域销售火爆,北京万科天地、五矿万科如园、五和万科长阳天地等项目入市,单月销↘售超100亿元。
中信证券一名分析师认为,万科一季度的热销主要是市场情况较好㊣的环境下,努力推货的结果,充分利用了2017年一季度的热销窗口,为全年销售规模增长奠定了良好基础。
碧桂园2017年一←季度完成了全年4000亿业绩目标的36%,主要得益于一季度三四线城市的销售火爆和春节返乡置业的行情。此外,恒大完成全⊙年4500亿销售目标的24.4%,从销售的结构来看,海南海花岛、石家庄恒大御景半岛、兰州恒大帝景等大盘项目♂对一季度的销售业绩贡献较大。
相比之下,“偏科”房企受调控影响较大,无论是产☆品结构单一,还是布局城市较少的房企,第一季度增长均放慢。目前“高价盘”预售证难以获得,正常网签也受到限制,九龙仓等专注于高端房地产开发的房企受〓影响较大。中国金茂在一二线城市高端项目预售证审批被限制之后,供货量受到了很大影响↘。
加速出货是王道
火爆的一季度过去之后,随着三月中下旬政策频出,叠加效应势必会对市场产生影响。不过,丁祖昱认为▲,能否会在二季度就显现出来,各个城市可能还会有比较大的差异。
在丁祖昱看来,考虑到供货●因素、市场情况,对大多数房企来说,二季度销售相比一季度应该还是可以再上台阶的。总体来看,今年上半年规模房企将全年目标完成个〓七八成,问题都不算太大。
不过,政策调控的“阴云”持续贯穿2017年将ξ 是大概率事件,房企无论如何都难言乐观。3月,全国地方调控频率之高在以往而言均实属罕见。据不完全统『计,超过40个省市出台了调控政◇策。
“在今年3月各地政策出台以后,影响无疑会加大,但效果显现需要更多时间。”第一太平戴维斯华北区项目▓及开发顾问部①董事熊志坤告诉记者,调控政策的加码,投资型和改善型》需求将会受到较大抑制。
接下来,很可能还会有更多二线城市和环一二线核心城市的三四线城市升◣级限购。同策咨询研究部总监张宏伟表示,下半年将迎来市场低谷,企业应当未雨绸缪,上半▅年提早跑量,减轻下半年销售压力。
万科集团总裁郁亮近日预计,如果╱没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定。房价①暴涨的可能性在减小,房价下跌的风险相比在增加。万科已经做好了准备,迎接⌒ 有些城市可能到来的房价下跌。
主战场转至发达都市圈
万科开始谨慎判定三四线城市的房地产热。万科2016年新计提了存货跌价准备的项目分布在7个城市,计提金』额合计8.39亿元。“这些项目绝大部分是○在三线、四线城市,包括镇江、营口、南充等城市,我们对这些地方还是持谨慎态度。”万科集团执行副总裁孙嘉近日表示。
万科认为,未来近两亿农村︾新生代人口大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈,在人口流入地,住房∏短缺的现象短期内并不会消失。
相比对三四线城市的谨慎态度,万科2016年新增¤开发项目173个,其中88.3%新增项目都位于一二线城市,这在很大程度上反映了万科对未来房◤地产市场走势的看法。
上海房地产研究院副院长杨红旭分析,目前中国楼市区域差异十分明显。中国城镇化率达到50%以上,向大都市、城市群以及都市圈集聚△的速度会进一步加速。
不过,张宏伟建议,房企不要放弃优质三四线城市机会ω,东部三四线城市仍有机会,政策执行力度较弱,部分中西部三四线城市№也值得关注。
碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌甚至表示,“现在碧桂园是一二三四五线城市全线出击,即哪里有市场,哪里就【有碧桂园。”碧桂→园认为,三四线城市库存严重是事实,但还有很多改善性需求得不到满足。
在此背景下,房企并↑未放慢增长速度。据悉,碧桂园今年国内销售目标为4000亿元人民币,而中国恒大今年将销售目标锁〖定为4500亿元人民币。在可售货值上『,房企也供应充足,碧桂园预计2017年可售总货◥值6163亿元,龙湖的可售货值达到1700亿元。