记者从中国社科院财经战略研究院获悉，为促进房地产●市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组在2018年9月大数据房价指数(BHPI)监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告◥》。
《报告》显示，在诸多内外因素的综合作用下，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。《报告》认为，短期内一二线城市房价稳中略♂降，三四线城市涨速进一步下降。少◥部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区↓域。
《报告》显示，一线城市房价由缓涨变为微降。2018年初以来，北京、深圳房价均有所回升，上海继续下降，广州较快上涨。与2018年1月相比，2018年9月北京》房价累计上涨∑5.48%，深圳房价累计上涨2.97%，广州房价累计上涨9.3%，只有上海房价累计下№跌5.58%。一线城市中，北上深三城房价水平由以前的大㊣ 体接近，到差距逐步拉开。
虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖ζ行政管控手段，市场扭曲程度较△大。这主要具体表现在：在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨；一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制』度并没有跟进，二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到严重抑制等。
与此同时，在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线∏及二线城市房价也由涨转跌。与2018年8月相比，9月准一线城市房价环比下跌0.01%，涨速比上月回落0.22个百分点。除苏州外，重庆、天津、杭州房价均环比㊣ 下跌。9月准一线城市房价中位数比上月略降285元/建〖筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平〓方米外，其余各城市房价☆中位数与上月相比变化较小。曾为全国房价第一的杭州，9月房价中▼位数为31557元/建※筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房ξ 价水平居准一线城市第一，全国第七。
准一线城市中，重庆卐房价中位数最低，为14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨，与一线城市住房投资投机○需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅卐速上涨，使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价可能会Ψ 出现迅速下跌。天津房价在2018年出现了快速下跌，成都房价▅近期也有较快下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌，后期有可⊙能复制天津、成都、厦门的房价走势▆。
《报告》同时认为，2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存∞水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因ㄨ。一二线城市价格上涨形ζ 成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房【价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平○的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。同时，三四线城市商品住房虽然实现了快速出︽售去库存，但在房价水平处于历史高点的剌激下，住房库存有望再度〖进入攀升通道。已经售¤出住房的利用效率低，存量空置现象也较为严重。
值得¤注意的是，热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降，租房市场々规范发展的相关法规制度欠缺。《报告》分析，2018年8月至9月房屋租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨▆调节干预☆的影响。但另一方◥面，住房租赁市场立法滞后，相关市场规则欠①缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效□保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了№北京、上海等租赁房源相♂对不足城市的租金。
《报告》分析认为，从外部←环境看，国际经济形势复杂多变，外部不确定※性显著增加，短期内将增强住房市场观望情绪；从政策面看，“房住不炒”的方略№在各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价▂预期有积极作用，也将促】使开发企业放弃幻想转变经营方式；从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响〗较小，二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价◤下降压力；从市场层面看，部分开发企业资金链★较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城□市及一线城市远郊房价形■成向下冲击；从资金面看，随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利①率有所下降，预计首套房贷□ 利率大幅上浮现象也将≡得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。基◣于以上因素综合推测，短期内一二线城市房价◥稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
对此，《报告》建议，一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力▲、稳定房价预期；二是建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市『租赁房源；三是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。
来源：中国经济网