随着中国资本全球化步伐的不断加快,国内房地产市场的分化和投资回报的不确定性增加,更多的高净值人群对海外资产配置的需求日渐升温。正是在这 一背景下,开拓海外市场成为国内房企的新选择。据统计,目前包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等多家房企均已实现海外布局。

中国企业走出去蔚为大观,渐成大势,一◥方面源自政策层面的推动与支持,同时也与世界经济融合发展及中国经济调结构转≡方式密切相关。刚刚落幕的 G20杭州峰会通过的《G20全球投资指导原则》,将对房企出海带来明显的改变∮。宏观政策的推动力、国内经营的压力、海外投资的〓吸引力、中国企业的实力, 诸多因素汇合ㄨ在一起,越来越多中国企业在国际舞台上崛起,书写着中▲国企业对外投资转型升级的光荣与梦想。本期房产周刊,以企业为案例,深度剖析G20杭州 峰会取得的№共识,对房企出海投资带来哪些政策利好?对中国人的全球资产配置将有哪些影响?个人投资者去海外购买房产,该如何做?

国内房地产市场正在经历一场深刻的变局,分化是⊙其中一个关键词。在这一背景下,因为中国全╱球化步伐的不断加快,以及高净值人群对海外资产的投资需求日渐升温,开拓海外市场成为房地产企业的新选择。

目前,包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等多家房企均已实现海外布局。据统计,2010年,房地产行业对外直接投资净额还只』有16.13亿美元,2014年已增加到66亿美元,跻身中国企业对外投资最多的五大行业之一。

房地产企业对外投资加快,只是中国企业走出去的一个＠ 缩影。自2001年正式提出“走出去”战略至今,中国已于2014年从资本净输入国悄然转∏身 为净输出国。商务部发布数据显示,今年1~7月,中国对外非金融类直接投资1027.50亿美元,同比增长61.8%;2015年12月至今,中国对外非 金融类直接投资规▽模已经连续8个月高于100亿美元。

中国企业走出去蔚为大观,渐成大势,一方面源自政策层面的推动与支持,同时也与世界经济融合发展及中国经济♀调结构转方式密切相关。宏观政策的推 动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力,诸多因素汇合在一起,越来越多中国企业在国际舞台上崛起,书写着中国企业对外投资∮转型升级的光 荣与梦想。

正如联想集团董事长兼CEO杨元庆所说,中国企业走出去是大势所趋,只在中国发展肯定是不够的。

中国房企出海潮▂涌,又逢政策利好。在刚↑刚闭幕的G20杭州峰会上,《G20全球投资指导原则》的通过,对中国企业出海投资并购的权益有重要作用。

●新机遇:G20杭州峰会释放这样一个々利好

经济进入“L型”发展阶段,增速呈现放缓态势,在拉动内需促进消费的同时,扩大海外市场,能给经济注入新的发展动力。2016年的房地ξ　产市场两 极分化趋势更为明显,三四线城市库存压力比☆较大,开发商销售困难;一二线城市楼市火爆,地价较高,房企不拿地则“无米下锅”,高价拿地则面临风险。不少地 产商都◆很困惑,不管拿地与否,都是个错。房地产行业进入兼并重组,强者恒强,弱者被淘汰出局,很︼多房企面临“生死存亡”关键时刻。

刚刚落幕的G20杭州峰会,在最受⌒关注的国际贸易以及投资等方面实现了较大突破,通过《G20全球投资指导原则》,“反对保护主义,促进全球贸易和投资”。房企出海,开拓√新的发展路径有了更好的国际环境。

平安好房海外房产部推广总监王㊣　雅荃表示,《G20全球投资指导原则》对中国房企出海将带来明显的改变,20个中国投资的热〗门国家对中国房企开放 度提升,参与的深度加深,就中国房企的资金实力来说,完全可以实现独立★运作,加□　上政策支持,未来可以看到更多的海外房企会去海外独立地开发项目,在政策利 好之下,中国资本迎来了出海较∞好的窗口期。

《G20全球投资指导原则》对于个人投资者的利好主要在心理层面,短期来讲,一些国家对海外置业人群的政策不会发生大的改变。但也给了中国个人投资者一个信号,跨境投资,尤其是不动产是有政策和国际环境支持,投资意愿☉将会增强。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房企出海无非是两种情况,当企业发展面临规模增长瓶颈,出Ψ海寻求继续增长的发展机会;或者企业在国内面临被淘汰时,出海寻『求生存机会。

也就是说,房企出海将是一个新的发展出路,有了政策的利好,未来或将迎来新一轮的房企出海↘热潮。

G20杭州峰会刚落下帷幕,9月6日,万科集团以▓1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court,首次进入英国写字楼市场。这种直接收购商业项目的方式,标志着万科在海外地产运营上更进一步。万科董秘朱「旭表示,万科海外业务坚持国际化的长 期发展方向,在学习成熟市场经验和多元化商业模式的基◣础上,将这些成熟的产品、服务、战略资源等引进国内。万科高级副总裁谭华杰也表示,长期来看,万科将 转型为城市配套服务商和资产管理者,这需要提高持有物业运营和轻资产管理两方面的能力。

说到房企ζ出海开发的标杆项目,碧桂园森林城市值得一提。碧桂园紧跟国家“一带一路”战略,着力打造海外大城,此举备受关∞注。据了解,碧桂园还将拓展印度尼西亚以及英国市场,而绿地、雅居乐、富力等房企均有海外布局。

“一带一路”战略被纳入G20框架,进一步提升了其国际地位。王雅】荃表示,投资者抄底“一带一路”国家的概率非常』大,适合成熟的投资者与企业。

在国家战略的支持下,享受当地发展以及国家政策的双重红利,而优质成熟的企业海外运作能力强,抗风险能力是其他※房企无法企及的。个人投资者跟着优质开发商投资“一带一路”国家能够获得更高的回报率,资金安全也有保障。

走出去:投资回报率高于国内

驱使房企出海的一个重要原因就是在国外能够获」得廉价的土地,能够寻找更加广阔的发展空间。“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择,同时也可以获得相较于国内更高的收益率,这也是房企出海的重要原因。

王雅荃表示,从项目投资来看,海外投资使用杠杆较多。一般来说,以参股方式投资项目,收益率可以维持在15%左右;如果是直投加杠杆,可以获得约18%~20%的回报率。

而目△前国内上市房企收益率平均水平在10%左右,加上利润空间被不断压缩,投资收益率低于海外。

对个人投资者而言,国内一线城市的租金回〓报率低于2%,海外一线城市房产租金回报率在3%~4%之间;国内二线城市租金回报率在3%~3.5%之间,海外二线或者中小城市的租金回报率达到5%~8%。

从数据来看,不论是对于房企还是个人投资者而言,海外投资回报具有较强的吸引力,但海外投资的风险仍然【需要警惕。

据了解,中国房企出海现状不太乐观,在海外发展受到一些限制。大量的房企选择与当地开发商合作开发,资金来源∴要通过当地银行,存在因为失去项目掌控权而导致项目失败的情况。

国内赴欧美国家投资的项目,不少房企因为缺乏欧美经验,对当地政策法规不熟悉,出现各种水土不服。就卐万达而言,在欧洲的投资进展格外艰难,西班牙地产项目与伦敦ONE(One Nine Elms)地标项目均连连受挫。

《G20全球投资指导原则》将全球连接成一个紧密的整※体,对各国投资贸易的开放度有所提升,各国间贸易交流也逐渐加深,房企在出海过程中出现水土不服等问题的概率将▅大大降低。开放了才能有更深层次的交流,在一定程度将避免万达■海外尴尬处境状况的再次发生。

目前房企出海投资大多以合资的形式出现,通过G20各国之间实现深度交流,以中国房企实力可以在海外实现单独项目的运〖作开发,将能够获得更高的收益率。同时,未来将有更多的资本出海,房企海外项目融资更加便利,为海外ω　项目发展注入活力,也为全球经济增长注入生机。

王雅荃表示,对于首次尝试海外投资的个人投资者而言,建议通过机构,因为国内的投资经验是不适用的,面临较大的法律风险,很容易给投资收益埋下隐◎患,机构能够最大程度避免这个问题。