来源：华尔街见闻

去年四季度，中国房地产市场销售整体负增长，尤其是占据整个中国房地产市场超一半体量的三四线城市ㄨ房地产陷入低迷，拖累中国楼市整体承压。

在去年底楼市的冷清之后，今年以来尤其是春节之后，对于地产行业来说似乎∩是个温暖的春天。

楼市“小阳春”愈演愈烈，回暖势头在近两周尤为明显。光大＠ 证券援引Wind数据显示，今年以来楼市累计成交面积同比回正，30城商品╱房累计增加4.4%，11城二手房累计增加6.4%，在3月16日到29日的两周●期间，30城商品房双周成交面积环比增加13.7%。

一线楼市放量：销售累计增三︻成，土地累计增四成∑

分各能级城市来看，由于政策调控有所放松的一线楼市表现尤为亮√眼，量价齐涨。光大证券援引Wind数据显示，楼市销售方面，北上广深四个一线城市在3月16日到29日的◆两周期间，商品房成交环比增加29.9%，今年以来截至3月29日，一线城市累计成交同比增加30.1%；二手房方面，北深二城双周成交环比增加31.8%。

国家统计局数据显▂示，一线↑城市房屋销售自2017年三季度反弹后一直保持正增长，2018四季度同比增◥长6.4%；中指研究々院（CREIS）的高频数据则显示，一线城市新房销售从去年↘四季度的同比5.4%大幅反弹▓至1-2月份的17.1%，反映出增长势头相对去年继☆续改善。

土地成交方面，一线城市同「样表现强势：光大证券援引Wind数据显示，今年以来一线城市累计成交面积同比增加41.8%，累计成交◢总价同比增加8.1%。与此⌒同时值得注意的是，100城土地累计成交面积同比下降18.9%，累计ζ成交总价同比下降21.2%。

随着一线成交量一同上升的还有一线房价。兴业证券报告显示，北上深二手房房价自年初已分别上涨4%、12%、8%，早在3月初，调价占比等先行指标显示一二线楼市已企稳回★升。另据国家统计局15日发布的数据显示，2月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建∞商品住宅销售价格环比上涨0.3%；此前连续多月↙下跌的二手住宅销售价格环比︽也“由跌转涨”，上涨0.1%。

三四线楼☉市仍在降温

事实上，一线楼市和三四线楼市的两类房地产Ψ市场走势正在分化。诸葛找房3月30日发布的报告显示，根据对全国㊣　45个城市成交数据初步统↘计，截止今年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增╲长，但三四线代表城市市「场仍在降温。

除了楼市销售，在土地成交方面也〓释放类似信号。上述报告显示，截止3月26日，三四线城市土地成交规模占比下降，一、二线城市土地市场有所回温，其中一线ζ城市土地成交规模占比同比增加1个百分点，二线城市土地成交占比同比增加6个百分点。

多因素影响 房地产市场表现分∞化

分析认为，去年底以来，政策面（如放宽落户条件、取消限售限价的预期）和资金面（如购房利率上浮区间下』调、住房交易税费下调甚至减半）宽松的现象在持续出现，令一二线楼市嗅到放松的◤味道，助推资金向一线楼市回流。

资金面上，一方面，北上广深等地下调相关房产交易税费，包括不动产交易合同印花税、增值税附加税及教育附加税税率，基本为减半征收，其中㊣　增值税附加税率上海从11%降到6%，北广深从12%降到6%；另一方面，以深圳为例（本轮房贷利率大规模下调最为明显的一线城市），今年△年初深圳首套房贷利率一般在基准上浮15%，到了春节前后已调降至基准上浮10%，目前四大行首套利率最低已降至基准上浮5%。

政策面上，从去年年底〓开始，多个城市的限购限售限价等政策松绑的消息就开始不断传出，一线城市广州放宽人才落户要求，令市场对于楼市调控趋于【宽松的预期再起，宽松预期也支撑了资金的流入。

而对于三¤四线城市，分析多∴数认为，前期房价上涨过快又缺乏产业支撑，如今受棚改规模整体下降以及货币化安置收■紧等因素影响，大部卐分三四线城市并不具备回暖的可持续性，在今年的成交表现上大部分城市也出现了同比下跌，房企拿地信心减弱，2019年将会是持续“去泡沫”的过程。