租金回报率到底多少才算合理？

潘石屹认为，“如果以银行基准利率4.9%对比的话，这个回报率在7%

（目前国家基准利率降至4.35%，回报率期待值须下调）

其实，每个人答案都不一样。但如果租金回报率只有3%不到，那一定不符合投资者的预期。

但这却是国内房产投资者们遇到的现实：全国房屋出租率←普遍低于5%，北、上、广、深老牌一线城市的租金回报率则低于2%。

这令很多国内投资者将目光转移到新兴的市场，投资少、收益率稳健的东南亚市场。

阿丁就是海外投资大军中的一员，今年6月，他花了30万，从一位新加坡投资者手里接手了半套房。

小而稳

所有的投资理财类别里〒，阿丁坚定地认为，房子是最稳妥的，毕竟是』固定资产。除了房子本身会增卐值，房租也是一笔稳定的收益。当然，阿丁首选还是自己工作、生活的成都。

尽管成都房子的租金回报率不高，只有2.55%左右，但无论从管理还是保险系数高于其他城市。

可惜的是，阿丁在成都的购↘房指标已经用完。这两年存∏下来的10几万元，放银行肯定是不合算的。阿丁动了去海外配≡置资产的念头，还是受Ψ 身边朋友的影响。

要说阿丁的本意，最为中意的是英国、美国发达国家▲地区的房子，但是↓投资额度太大，像他这样工薪阶层根本承受不了。

理财就是一种习惯，按捺不住的阿丁又想到了东南亚一带。近几年，身边去泰国、菲律宾、马来西亚买房投ζ　资的朋友越来越多，他们々的收益也不差，鲜活的例子令阿丁动了去东南亚买房的心。不过，最根本的是，东南亚目前的房产价格蛮ξ　符合阿丁的“投入少，收益稳”的投资理念。

人口红利

年初，朋友去马尼拉买房的消息让阿丁动了心。朋友︽在菲律宾首都马尼拉马卡蒂地区买的房（市中心◆地段），每平方米1.2万左〖右的价格入手，总价不到40万，而净收益率能有7%以上。

对∩于菲律宾，阿丁了解的并不多，只知道在东盟各国中∮，经济基础居于◣腰部，低于印尼、泰国、新加坡和马来☆西亚，又高于越南、缅甸、柬埔寨等国家▃；但菲律宾①近5年来经济发展稳健，保持了6%-7%的增长速度╱速度。

但随着了解的深入，阿丁发现，菲律宾有巨大的人口红利。目前1.06亿的菲律宾人口中，15-54岁人口占到85.2%，菲律宾平均年龄为23.5岁。

菲律宾首都马尼拉更是如此。面积虽∏只有中国上海的1/10，但人口Ψ却达到了6300万人，仅比上海少100万人口。

另一方面，菲律宾近年来的博彩业发展迅速，已经占到世界博彩市↙场10%以上的份额；菲律宾外汇收入，2017年1-11月期间，同比增长5.1%，达282亿美元；旅游业人数和旅行消费都达到了较快的增长。

研究了几◤个月，阿丁觉得在马尼拉买房，还是蛮靠谱的。

半套房、7.3%收益

阿丁看中的楼盘在马卡蒂，是马尼ω拉金融中心。由于房源紧俏，阿丁只↓能买二手楼花，他从一位新加坡房主手里接了盘。

不到半年，这个楼盘的房价已经从最初的1.2万/m2涨到了近2万/m2。

整套房子30m2，加上中介买卖费用，总价为60万。知道手头资金不足，但又不能放过这次投资的机会，聪明的阿丁决定和朋友合伙卐买一套。这样一来，他手头的闲钱足够支付首付（在菲律宾，期房首付为3成，也就是9万元），等过户完成再付4成，最后3成尾款待到房子明年交付时付清即可。

目前，马卡蒂地区的一居室房屋租金约在4000元左右，阿丁算了一下，刨去一个月房租的管理费，收益率为7.3%，加上物业费，净收益率至少能达到6%。

在阿丁的买房过程中，有几个心得：

1、不听信售楼处的吹嘘，先看看有没有身边有没有真实的案例；

2、即便有实例，也要经过自己的独〖立判断，多了解当地的政治、经济、人口、习俗等各方面情况；

3、要有承担风险的心理准备；

4、手头闲钱不多，可以找朋友一起投资，责任、收益大家提前约定好。

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